Zu wenig, zu teuer, zu langsam

Die Stadt Stuttgart beschreibt die Lage auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt als angespannt. Problempunkte gibt es viele: fehlender bezahlbarer Wohnraum, hohe Mieten und ein Wohnungsneubau, der mit der Nachfrage kaum Schritt halten kann. Besonders Haushalte mit geringem Einkommen stehen vor der Herausforderung, in Stuttgart eine passende Wohnung zu finden. Der Ausbau von Sozialmietwohnungen soll die dringend benötigte Abhilfe schaffen, doch die Wartelisten für geförderten Wohnraum sind lang. Gleichzeitig wirft die Diskussion über den Leerstand die Frage auf, ob vorhandener Wohnraum ausreichend genutzt wird.

Ralf Brodda, Vorsitzender und Geschäftsführer des Mietervereins Stuttgart, fordert Stuttgart zum Handeln auf: „Die Stadt könnte intensiver dagegen vorgehen, dass leerstehende Wohnungen genutzt werden.“

Das Wohnraum in Stuttgart ein knappes Gut ist, ist schon länger Tagespunkt auf der politischen Agenda. Bereits bei der Oberbürgermeister-Wahl im Jahr 2020 war die Wohnungsnot in der Stadt ein präsentes Thema. Mit jährlich 2000 neuen Wohnungen wollte der jetzige Oberbürgermeister Frank Nopper (CDU) dem angespannten Wohnungsmarkt entgegenwirken. Damit stellte er den Wohnungsneubau in den Mittelpunkt seiner Wohnungspolitik.

Der Neubau gilt als ein wichtiges Instrument gegen den Mangel an Wohnraum. Zusätzliche Wohnungen erweitern einerseits das bestehende Angebot und sollen andererseits langfristig den Druck auf die Mietpreise senken. Brodda merkt an, dass Stuttgart durch seine Kessellage topographische Besonderheiten aufzeige, welche die Erschließung von neuen Grundstücken zur Bebauung erschweren.

Ein Blick auf die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt jedoch, dass sich die Umsetzung von Noppers Zielen schwierig gestaltete. Zwar stieg die Zahl der fertiggestellten Wohnungen nach Angaben des Statistischen Amts nach einem Tiefstand von rund 1000 Wohnungen im Jahr 2022 zunächst deutlich an. Dennoch blieb sie auch in den Folgejahren unter der Marke von 2000 Wohnungen pro Jahr. Für 2024 verzeichnete die Stadt Stuttgart 1.321 fertiggestellte Wohnungen. Das sind rund 30 Prozent weniger als im Vorjahr. Die angestrebte Ausweitung des Wohnungsneubaus wurde damit bislang nicht erreicht.

Als zentrale Gründe für das langsame Vorankommen nennt die Stadt Stuttgart höhere Zinsen und gestiegene Kosten für Neubauprojekte. „Die Preise im Bauwesen sind extrem gestiegen. Alles ist viel, viel teurer geworden. Hätte man das vor 15 Jahren intensiv bearbeitet, dann wäre manches Problem nicht entstanden“, kritisiert Brodda die Wohnungspolitik der vergangenen Jahre.

Neben den rückläufigen fertiggestellten Wohnungen, verzeichnete Stuttgart auch einen Rückgang an Baugenehmigungen. Während im Jahr 2023 noch 1.092 Wohnungen genehmigt wurden, waren es im Jahr 2024 nur noch 961 genehmigte Bauvorhaben. Dieser Trend der sinkenden Baugenehmigungszahlen lässt einen Rückgang der Neubauzahlen in den kommenden Jahren erwarten. Die Stadt sieht daher einen ausgewogenen Wohnungsmarkt aktuell außer Reichweite. 

Die Fertigstellungen 2023 profitierten noch von Bauvorhaben, die vor der Zinswende 2022 begonnen wurden. Zusätzlich erhöhte sich bei einigen Projekten die Abwicklungsdauer. Diese bezeichnet die vergangene Zeit von der Baugenehmigungserteilung bis zur Fertigstellung. Laut Matthias Fatke, dem Leiter des Statistischen Amts, stieg die durchschnittliche Abwicklungsdauer von Wohngebäuden 2023 auf 27 Monate. Im Jahr 2020 lag der Durchschnittswert bei 23 Monaten. 

Während der Neubau die Gesamtzahl der Wohnungen erhöhen soll, richtet sich der soziale Wohnungsbau gezielt an Haushalte mit geringem Einkommen. Mehr Wohnungen bedeuten nicht automatisch mehr bezahlbaren Wohnraum. Viele neu entstandene Wohnungen liegen preislich außerhalb dessen, was sich Menschen mit geringem Einkommen leisten können. Während der Neubau das Angebot insgesamt erhöht, bleibt die Nachfrage nach günstigen Wohnungen hoch. Laut Alexander Pazerat, Leiter der Abteilung Wohnen der Stadt Stuttgart, ist der Bedarf an Sozialmietwohnungen historisch hoch. 

Für viele Jahre ging die Zahl der geförderten Wohnungen in Stuttgart kontinuierlich zurück. Ursachen dafür waren auslaufende Sozialbindungen, die häufig schneller wegfielen als neue Sozialmietwohnungen geschaffen wurden. Nach Angaben der Stadt konnte dieser Trend in den vergangenen Jahren gestoppt werden. Ende 2024 verfügte Stuttgart über 16.199 geförderte Wohnungen, darunter 14.587 Sozialmietwohnungen. Seit 2020 sei der Bestand weitgehend stabil geblieben. Dennoch machen geförderte Wohnungen nur etwas mehr als fünf Prozent des gesamten Wohnungsbestands in Stuttgart aus. Brodda bezeichnet die Lage als „dramatisch und fatal“.

Trotz eines stabilen Angebots bleibt die Nachfrage hoch. Ende 2024 waren 5.435 Haushalte bei der Stadt für eine Sozialmietwohnung vorgemerkt, darunter mehr als 4.000 Not- und Dringlichkeitsfälle. Da Sozialmietwohnungen nur bei einem Mieterwechsel neu vergeben werden können und nur wenige neue Wohnungen gebaut werden, entstehen teils lange Wartezeiten bis zur Vermittlung einer geförderten Wohnung. Angaben der Stadt zufolge, beträgt die durchschnittliche Wartezeit zwölf bis 24 Monate. In Ausnahmefällen dauert diese jedoch bis zu drei Jahren an.

Um die Zahl an Sozialmietwohnungen zu sichern, setzt Stuttgart auf die Verlängerung bestehender Förderungen. Dadurch bleiben Wohnungen länger an günstige Mieten gebunden und können weiterhin an Haushalte mit einem Wohnberechtigungsschein vergeben werden. In den Jahren 2023 und 2024 investierte die Stadt nach eigenen Angaben rund 32 Millionen Euro in den sozialen Wohnungsbau. Ein Großteil des Geldes floss in die Verlängerung solcher Bindungen für bereits bestehende Wohnungen. Gleichzeitig soll auch bei Neubauprojekten neuer geförderter Wohnraum entstehen. Beim Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) müssen mindestens 30 Prozent der neu geschaffenen Wohnfläche als Sozialmietwohnungen entstehen. Auf städtischen Grundstücken liegt die Mindestquote bei 50 Prozent.

Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt, dass Stuttgart bei der Bekämpfung der Wohnungsnot vor mehreren Herausforderungen steht. Einerseits bleibt der Wohnungsneubau hinter den politischen Erwartungen zurück. Das von Oberbürgermeister Nopper formulierte Ziel von 2000 neuen Wohnungen pro Jahr kann die Stadt nicht dauerhaft erreichen. Andererseits reicht auch die Stabilisierung des Bestands an Sozialmietwohnungen nicht aus, um die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu decken. Tausende vorgemerkte Haushalte und lange Wartezeiten verdeutlichen, dass der Bedarf weiterhin größer ist als das Angebot.

Die Wohnungsnot in Stuttgart lässt sich weder allein durch Neubau, noch ausschließlich durch den sozialen Wohnungsbau lösen. „Jedes kleine Mosaiksteinchen zählt und kann Verbesserungen bringen“, so Brodda. Er zeigt sich wenig optimistisch, dass es zu einer schnellen Entlastung auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt kommt: „Die wirtschaftliche Situation ist im Moment nicht so, dass die finanziellen Mittel dann einfach locker gemacht werden und die notwendigen Dinge schnell passieren können.“ Trotzdem registriere er Bemühungen von Seiten der Stadtpolitik vor allem in Bezug auf die Beschleunigung von Verfahren. Er fordert Nopper dazu auf, „das Wohnen und den Wohnungsbau zur Chefsache zu machen“. Nur so könne man die angespannte Lage in den Griff bekommen.